Surface de plancher et emprise au sol : les deux chiffres qui décident de tout

Pourquoi ces deux surfaces décident de votre démarche

Les seuils d'autorisation d'urbanisme sont exprimés en mètres carrés. En règle générale, pour une construction nouvelle ou une extension :

• 5 m² ou moins : pas de formalité, sauf secteur protégé ou règle locale.
• De 5 à 20 m² : déclaration préalable.
• Plus de 20 m² : permis de construire.
• Pour une extension d'une maison en zone urbaine d'un PLU, la déclaration préalable peut aller jusqu'à 40 m², sauf si la surface totale de la maison dépasse 150 m² après travaux.

Mais 20 m² de quoi, exactement ? C'est là que les deux notions interviennent. La mairie regarde à la fois la surface de plancher et l'emprise au sol de votre projet : en règle générale, c'est la plus élevée des deux qui est comparée aux seuils. Un carport ouvert de 22 m² ne crée aucune surface de plancher, mais ses 22 m² d'emprise au sol le font basculer dans le permis de construire.

Le seuil des 150 m², qui rend l'architecte obligatoire pour un particulier, se calcule lui sur la surface de plancher totale de la maison après travaux. Et la taxe d'aménagement repose sur une troisième notion, la surface taxable, proche de la surface de plancher mais pas identique. Autant dire qu'il vaut mieux poser les bons chiffres dès le départ.

La surface de plancher : définition et calcul

La surface de plancher est la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts, dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m. Elle se mesure à l'intérieur, au nu intérieur des façades, c'est-à-dire depuis la face intérieure des murs extérieurs, au niveau des plinthes.

Trois mots comptent dans cette définition. « Clos » : l'espace est fermé par des murs ou des parois. « Couvert » : il a un toit. « Plus de 1,80 m » : en dessous de cette hauteur, la surface ne compte pas. Un carport n'est pas clos : zéro surface de plancher. Une véranda est close et couverte : elle compte entièrement.

Une fois la surface brute mesurée, le Code de l'urbanisme prévoit des déductions. Pour une maison individuelle, vous pouvez déduire :

• L'épaisseur des murs autour des embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur.
• Les vides et les trémies, c'est-à-dire les ouvertures dans le plancher pour l'escalier (l'escalier lui-même ne compte qu'une fois, au niveau où il repose).
• Les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure ou égale à 1,80 m, fréquentes sous les combles.
• Les surfaces aménagées pour le stationnement des véhicules, y compris les rampes d'accès : un garage intégré à la maison ne compte pas dans la surface de plancher.
• Les combles non aménageables, par exemple à cause d'une charpente trop encombrante ou d'un plancher qui ne supporte pas de charges.
• L'épaisseur des matériaux isolants.

La méthode en quatre étapes : mesurez chaque niveau au nu intérieur ; retirez les surfaces sous 1,80 m ; retirez les trémies, le stationnement et les combles non aménageables ; additionnez les niveaux. Le total est votre surface de plancher.

L'emprise au sol : la trace de la construction vue du ciel

L'emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, débords et surplombs compris. Imaginez votre projet vu d'avion, à midi, soleil au zénith : l'ombre portée au sol, c'est l'emprise. Elle se mesure donc à l'extérieur, murs compris, et un étage n'ajoute rien s'il est à l'aplomb du rez-de-chaussée.

Comptent dans l'emprise au sol : les murs extérieurs, un balcon ou un auvent soutenu par des poteaux, un carport, un abri de jardin, et même le bassin d'une piscine.

N'en font en revanche pas partie :

• Les simples ornements de façade, comme une marquise ou des moulures.
• Les débords de toiture qui ne sont soutenus ni par des poteaux ni par des encorbellements : l'avancée « dans le vide » ne compte pas.
• Une aire de stationnement extérieure non couverte.
• Une terrasse de plain-pied, au niveau du terrain naturel, sans fondations profondes.

C'est cette définition qui explique les mauvaises surprises : une structure ouverte, sans mur, crée quand même de l'emprise au sol. Le toit suffit.

Les cas particuliers qui piègent

La véranda : close et couverte, elle crée à la fois de la surface de plancher et de l'emprise au sol. Elle suit les mêmes seuils qu'une extension en dur.

Le carport et la pergola couverte : zéro surface de plancher, mais toute la surface du toit en emprise au sol. Au-delà de 20 m² d'emprise, c'est en règle générale le permis de construire.

Le garage : accolé ou intégré à la maison, il crée de l'emprise au sol mais pas de surface de plancher, puisque le stationnement se déduit. Attention si vous le transformez un jour en pièce à vivre : la surface déduite redevient de la surface de plancher, et une autorisation est nécessaire.

Les combles : ils comptent dans la surface de plancher pour toutes les zones où la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m, dès lors qu'ils sont aménageables. Sous une toiture en pente, seule la bande centrale compte souvent ; les côtés sous 1,80 m se déduisent.

La mezzanine : c'est un niveau à part entière. Si la hauteur au-dessus dépasse 1,80 m, elle s'ajoute à la surface de plancher, sans rien changer à l'emprise au sol.

La terrasse : de plain-pied et sans fondations profondes, elle ne crée ni surface de plancher ni emprise au sol. Surélevée ou sur pilotis, elle crée en règle générale de l'emprise au sol, avec les seuils qui vont avec.

La piscine : le bassin compte dans l'emprise au sol, mais pas dans la surface de plancher puisqu'il n'est ni clos ni couvert. Les piscines ont par ailleurs leurs propres seuils d'autorisation.

Un exemple chiffré complet

Prenons une maison de plain-pied. Mesurée au nu intérieur, elle fait 95 m², dont un garage intégré de 18 m². Vous projetez une véranda de 15 m² et un carport de 22 m².

Surface de plancher existante : 95 − 18 de garage = 77 m². La véranda ajoute 15 m² de surface de plancher ; le carport, aucune. Après travaux : 92 m², loin du seuil des 150 m² qui imposerait un architecte.

Emprise au sol créée par le projet : 15 m² pour la véranda, 22 m² pour le carport.

Résultat : la véranda, à 15 m², relève de la déclaration préalable. Le carport, à 22 m² d'emprise au sol, dépasse le seuil des 20 m² : permis de construire, sauf à le ramener à 20 m² ou moins. Deux mètres carrés de toit changent la démarche, le délai et les pièces à fournir. C'est exactement le genre d'arbitrage qu'il vaut mieux faire avant de commander la structure.

Ne confondez pas avec la surface habitable et la surface taxable

La surface habitable, celle des annonces immobilières et de la loi Boutin, obéit à d'autres règles : elle exclut par exemple les combles non aménagés et les vérandas. Elle est en général plus petite que la surface de plancher et ne sert pas aux autorisations d'urbanisme.

La surface taxable sert au calcul de la taxe d'aménagement. Elle ressemble à la surface de plancher, mais sans la déduction du stationnement : un garage clos et couvert y compte. C'est pour cela qu'un abri de jardin « sans formalité » peut quand même générer une taxe, et qu'un garage exonéré de surface de plancher reste taxé.

Trois surfaces, trois usages : la surface de plancher et l'emprise au sol pour choisir l'autorisation, la surface taxable pour la taxe, la surface habitable pour la vente et la location.

Vérifiez vos calculs avant de déposer

Calculer ces deux surfaces est à votre portée avec la méthode ci-dessus. Mais le calcul n'est que la moitié du travail : encore faut-il savoir à quels seuils et à quelles règles locales les comparer. Le PLU de votre commune peut imposer une emprise au sol maximale sur votre parcelle, des distances aux limites, une hauteur plafond. Et c'est la mairie seule qui décide, au vu de votre dossier.

C'est précisément ce que vérifie le diagnostic de faisabilité Précieux Sésame, pour 49,90 € : nous analysons le règlement d'urbanisme applicable à votre adresse, nous croisons ses règles avec les surfaces de votre projet, et nous vous montrons les extraits du règlement utilisés. Vous savez où vous en êtes avant de déposer, pas après la lettre de la mairie. Fini le doute entre déclaration et permis : vous déposez le bon dossier, avec les bons chiffres.